Eksiarvamus #1: Haldustasu sisaldab kõikide remontide korraldamist

Jah ja ei. See sõltub remondi iseloomust ja mahust.

Kui tehnohoolduse käigus on avastatud puudus, siis teenusepakkujalt hinnapakkumise küsimine, vajadusel juhatusega kooskõlastamine ja tööde tellimise vastutus on halduril.

Kui tavapärase hoolduse käigus ei saa aga mure lahendada, näiteks katus lekib, siis on halduri ülesanne ühistut sellest informeerida ja teha ettepanek, mida edasi teha. Haldur annab nõu, kuid juhatus otsustab, kas ja mis mahus soovitakse haldusfirma abi lisatöödena kaasata. Näiteks võib juhatus tellida lähteülesande koostamise, hinnapakkumiste küsimise, järelevalve kaasamise ja tööde vastuvõtmise.

Sama lugu on kõikide suuremate arendus- ja remondiprojektidega. Kütte- või ventilatsioonisüsteemi väljavahetamine, fassaadiremont, akende vahetus, lifti renoveerimine, elektriautode laadimisvõrgu rajamine või KredExi ja teiste toetuste taotlemine võivad tähendada kümneid või isegi sadu töötunde. Suuremate remondiprojektide puhul tuleb koostada lähteülesandeid, korraldada hankeid, võrrelda pakkumisi, juhtida osapooli, jälgida tähtaegu ning sageli teha ka tehnilisi otsuseid.

Seetõttu käsitletakse neid töid enamasti projektidena, mille jaoks lepitakse kokku oma eelarve, ajakava ja vastutaja. Nii nagu halduril puudub pädevus ja ta ei saa haldustasu eest olla üheaegselt ehitusinsener, hankespetsialist, toetuste konsultant ja omanikujärelevalve teostaja, ei mahu ka suuremahuline projektijuhtimine tavapärase haldusteenuse sisse. See ei tähenda, et haldusfirma selliseid projekte ei veaks. Küll aga on nende puhul tegemist töödega, mille maht, vastutus ja tasu lepitakse tavaliselt eraldi kokku.

Eksiarvamus #2: Haldur lahendab ka korterisisese probleemi

Halduri töö keskmes on ühistu ühine vara. Kui korteriomaniku küsimus puudutab konkreetse korteri elektrisüsteemi, gaasiseadet, garantiivaidlust arendajaga või ventilatsioonifiltri vahetust korteri sees, siis ei kuulu see enamasti haldusteenuse hulka.

Eksiarvamus #3: Hea haldur peab pidevalt objektil käima

Paljud korteriühistu juhatused eeldavad, et hea haldur käib pidevalt objektil. Praktikas tähendaks see, et haldur kulutab aega kontrollimaks, kas koristaja pühkis kõik nurgad või kas muruniiduk jättis kuskile murututi niitmata, kuid kas see loob korteriühistule kõige rohkem väärtust? Oluline on teha juhatusega vähemalt kord aastas ringkäik, kaardistada heakorraga seotud mured, suunata need heakorrateenuse lepingupartneritele ja kindlasti fikseerida ka soovid lepingus detailselt.

Haldur ei pea ise käima võtmas elektrinäite, vaid tema ülesanne on tagada, et majal oleksid pädevad partnerid, tööd oleksid tellitud, probleemid lahendatud ja juhatusel olemas ülevaade sellest, millised otsused aitavad hoone väärtust säilitada ja kasvatada.

Eksiarvamus #4: Haldur lahendab naabrite tülid

Kortermaja ei ole ainult hoone, vaid ka kogukond. Seetõttu jõuavad haldurini sageli parkimisvaidlused, mürakaebused, lemmikloomadega seotud mured või muud naabrite omavahelised erimeelsused.

Haldur saab sellistes olukordades selgitada kehtivaid reegleid, juhtida tähelepanu üldkoosoleku otsustele ja maja kodukorrale ning vajadusel aidata osapooltel leida ühist arusaama. Samuti saab ta teha juhatusele ettepanekuid, kui probleem viitab sellele, et mõni reegel vajab täpsustamist või muutmist.

Samas ei saa haldur olla kohtunik ega otsustada, kummal poolel on õigus. Naabrite omavahelised suhted ja kokkulepped jäävad eelkõige nende endi vastutada.

Hea haldus saab toetada hea kogukonna kujunemist, kuid kogukonda ennast ei saa haldur elanike eest ära luua.

Eksiarvamus #5: Haldur vastutab kõige eest

Tegelikult paneb seadus korteriühistu juhtimise vastutuse juhatusele, kes esindab ühistut, teeb otsuseid ja vastutab nende elluviimise eest. Haldur on professionaalne partner, kes aitab korraldada maja igapäevast toimimist, juhtida teenusepakkujaid ja viia kokkulepitud tegevusi ellu. Samas ei saa haldur otsustada juhatuse ja korteriomanike eest, millal vahetada välja küttesüsteem, kas renoveerida fassaad või kui suur peaks olema remondifond.

Praktikas aetakse need rollid sageli segamini. Kui mõni vajalik otsus jääb tegemata, eeldatakse vahel, et haldur oleks pidanud selle probleemi ise lahendama. Tegelikult saab haldur juhtida tähelepanu riskidele, pakkuda lahendusi ja aidata otsuseid ette valmistada, kuid lõplik vastutus jääb korteriühistu juhtorganile.

Hea kortermaja haldamine eeldab, et kõik osapooled mõistavad oma rolle ja vastutust. Kinnisvarahalduse koostöö algab sellest, et juhatus ja haldusfirma räägivad läbi, millised tööd kuuluvad haldusteenuse hulka ja millised mitte. Mida selgemad on ootused mõlemal poolel, seda vähem tekib hiljem pettumusi. Korteriühistu huvides on, et halduri aeg kuluks eelkõige maja toimimise, riskide ennetamise ja kinnisvara väärtuse säilitamisele, mitte ülesannetele, mis vajavad eraldiseisvat projektijuhtimist.

Artikkel ilmus Äripäeva Kinnisvarauudistes 25. juunil 2026. aastal.